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Ou comment se faire de son voisin un ennemi irréductible...Non, il y a aussi des mitoyennetés heureuses.
La mitoyenneté est envisagé dans les textes comme un moyen de régler les rapports de voisinage. Si elle peut être une source de conflit, elle constitue en même temps une méthode pour les régler ou les éviter.
C'est l'ensemble des droits et obligations de voisins séparés par un mur.
Le mur (ou la clôture) mitoyen est celui qui sépare deux héritages contigus appartenant à deux propriétaires différents.
Le mur est en limite séparative des deux terrains.
Lorsqu'il y a un titre, le plus souvent une mention dans un acte, il n'y a pas de réelle difficulté.
Les difficultés commencent quand il n'y a pas de titre. Les présomptions peuvent être délicates à analyser.
- À défaut de titre, un mur servant de séparation entre deux bâtiments, ou entre une cour et un jardin, ou encore des enclos dans des champs, est présumé mitoyen.
Ainsi un mur séparant deux bâtiments, deux cours, deux jardins, est présumé mitoyen. ( Code civil, art. 653).
Un mur séparant deux bâtiments sera entièrement mitoyen si les deux bâtiments sont de hauteur égale, en revanche lorsque les bâtiments sont de hauteur différentes, le mur sera mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé.
En ce qui concerne les clôtures autres que les murs (palissades, haies, barrières, talus, remblais, fossés ... ), toute clôture séparant deux propriétés privées est présumée mitoyenne, sauf preuve contraire. (art. 666). La preuve est souvent apportée par la limite et les bornes.
- À l'inverse, un mur séparant un bâtiment et un jardin ne sera pas présumé mitoyen.
Un cas de figure classique est celui rencontré lorsque le sommet du mur est droit d'un côté, et incliné de l'autre. (art. 654). Un tel mur est privatif. La liste de la disposition n'est pas limitiative.
Selon qu'un mur est mitoyen ou non, les conséquences ne sont pas les mêmes. Ainsi pour un mur mitoyen chaque prorpriétaire se trouve tenu de participer à l'entretien. Ce qui quelquefois est très pénalisant. Mais secourable aussi puisque le cas échéant on peut diviser par deux une charge.... Tout dépend donc du point de vue.
De manière générale les propriétaires doivent s'abstenir de tout acte sur le mur portant atteinte aux droits du voisin, notamment ils ne doivent pas dégrader le mur.
Ils doivent participer à la réparation et à l'entretien du mur et même à sa reconstruction rendue nécessaire notamment par sa vétusté. Ils se répartissent les dépenses afférentes à ces travaux d'entretien, de réparation ou de reconstruction proportionnellement aux droits de chacun le plus souvent, par moitié.
Alors que si le mur (ou la clôture) est privatif, seul son propriétaire a le droit de l'utiliser à sa guise, et de faire des travaux à ses frais.
S'agissant des travaux que l'on peut effectuer sur un mur mitoyen, l'article 662 du Code civil précise que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen, aucun enfoncement ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par des experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre. (art. 662).
L'accord du voisin est donc nécessaire dès que des travaux pourraient porter atteinte à la solidité du mur. Mais le refus ne doit pas être arbitraire. Il doit être fondé sur des motifs sérieux.
La démolition des ouvrages pourrait être ordonnée par le tribunal en cas de désaccord entre les parties s'il était démontré que les travaux seraient nuisibles au copropriétaire en affectant notamment sa jouissance ou la solidité du mur.
Il est possible au voisin d'un mur mitoyen de surélever le mur séparatif même sans demander l'accord de l'autre, dans la mesure où ni il ne porte pas préjudice à son voisin, ni il ne compromet la solidité du mur. Dans ce cas, la partie exhaussée restera privative, sauf si les voisins participent en commun aux frais d'exhaussement. ( art. 658, 659 et 660).
Il est possible d'obliger son voisin à transformer un mur privatif en mur mitoyen dans la mesure où le mur sépare deux terrains contigus et moyennant versement d'un prix au propriétaire.
La cession est soit amiable, soit forcée.
La cession forcée n'est possible qu'en cas de mur et non lorsqu'on est en présence d'une autre clôture (haies, fossés, palissa¬des ... .).
Celui qui désire acquérir la mitoyenneté doit adresser au propriétaire voisin une offre de contracter précisant les modalités et le prix demandé pour la partie de mur dont il demande la cession. En cas d'accord, un acte amiable de cession sera signé entre les parties.
À défaut, le tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les biens connaît du litige et rend un jugement.
Dans tous les cas, le propriétaire devra rembourser à son voisin, la moitié de la dépense qu'a coûté le mur ou la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. (art. 661).
Un propriétaire qui estime que les frais afférents au mur mitoyen sont trop importants compte tenu de l'utilité qu'il en retire, peut abandonner la mitoyenneté.
Cet abandon peut être total ou ne porter que sur une partie du mur.
Toutefois, même en abandonnant la mitoyenneté, le propriétaire aura la charge de régler les frais de réparation ou de reconstruction du mur si c'est par son fait que ces travaux ont été rendus nécessaires. Attention: le propriétaire d'un bâtiment soutenu par le mur mitoyen ne pourrait renoncer à la mitoyenneté qu'en procédant à la démolition intégrale du bâtiment.
maj ©Jean-Pierre Benoist 2000 – 2009, En ce joli jour de Nonidi, 19 Vendémiaire, An CCXVIII, a.u.c. 2762